Le syndic et sa mission de gestion de la copropriété (loi n° 18-00)


Au Maroc, la copropriété est le plus souvent gérée par un syndic, une personne qui est chargée de représenter tous les membres appartenant à la copropriété. Toutefois, pour éviter les dérives et les abus de pouvoir, la loi n° 18-00 a été mise en place afin de réglementer le rôle du syndic dans tous ses domaines d’interventions. Comment le syndic doit être désigné selon la loi et quelles sont ses attributions ?

Désignation du syndic selon la loi 18-00

Pour désigner un syndic au niveau d’un immeuble ou pour la gestion d’une copropriété, les copropriétaires doivent impérativement convoquer une assemblée générale. Lors de cette assemblée, la présence des copropriétaires est obligatoire, ou à défaut, leurs représentants. Un vote est organisé pour la désignation du syndic qui doit être voté à la majorité des voix. Il faut savoir que le syndic peut à la fois être une personne physique ou une personne morale qui exerce dans le domaine de la gestion des immeubles. Toutefois, la personne morale devra exercer de manière libérale.

Dans le cas où il n’est pas possible de réunir les propriétaires ou leurs représentants pour une assemblée générale, le syndic et son adjoint peuvent être désignés par le tribunal de première instance à la demande de plusieurs propriétaires. Toutefois, ces copropriétaires devront tenir informer les autres et obtenus leurs avis.

Durée du mandat du syndic et de son adjoint

Une fois que le syndic a été désigné ainsi que son adjoint, ces derniers devront s’occuper de leurs attributions sur un délai de deux ans. À la fin de cette période, leur mandat pourra être renouvelé après accord des copropriétaires.

Différentes attributions du syndic et de son adjoint

Le syndic a plusieurs attributions qu’il doit mener à bien durant son mandat. En tant que représentant de la copropriété, il est responsable de la concrétisation de toutes les décisions de l’assemblée générale si ces taches ne relèvent pas de la charge de propriétaires ou des tiers. Le syndic doit également veiller à ce que toutes les parties communes soient utilisées et entretenues de la bonne manière. Ainsi, il est chargé de veiller à assurer la garde principale des entrées principales communes (immeuble, ascenseur, cage d’escalier, terrasse supérieure, etc). De même, il est chargé d’assurer la sécurité et l’entretien des équipements communs. En cas de dommages, il devra en informer les copropriétaires et assurer la levée de fond pour assurer toutes les réparations.

La loi donne aussi le droit au syndic d’établir un budget et de tenir une comptabilité en faisant ressortir la situation des cotisations de chaque copropriétaire. Toutefois, dans le cas où les copropriétaires n’ont pas de cotisation en interne, le syndic n’est pas tenu de mettre en place une comptabilité. Il est aussi de la responsabilité du syndic de tenir tous les registres sur l’immeuble ainsi que les documents concernant la copropriété afin de les mettre à la disposition des copropriétaires.

Dans le cas d’une représentation syndicale au niveau de la justice, c’est le syndic ou son adjoint qui devra se présenter. Toutefois, il faut qu’il reçoive un ordre spécial des membres de la copropriété lors d’une assemblée générale.

Rôle du syndic et de son adjoint selon la loi n° 18-00

Pour faire simple, disons que le syndic a la charge de faire respecter le règlement de copropriété et de le présenter à tous les nouveaux arrivants. De même il est chargé d’organiser la gestion des biens communs. Le rôle du syndic se fait à différents niveaux : juridiques, financiers et techniques.

Aspects techniques : dans le domaine technique, le syndic vérifie tous les travaux et négocie les interventions pour avoir des devis qu’il présente à l’assemblée des copropriétaires. Il est aussi en charge de gérer le personnel de nettoyage, et de gardiennage et travaille pour la maintenance de toutes les parties communes.

Aspect juridique : c’est aussi le syndic qui assure la représentation devant les tribunaux. Il a aussi la charge d’engager une procédure judiciaire contre un des copropriétaires si l’assemblée de tous les copropriétaires lui en donne l’autorisation. Il doit donc être assez organisé pour tenir tous les registres juridiques et organisationnels.

Aspects financiers : en cas de cotisation pour assurer la maintenance d’une partie commune, le syndic est chargé de répartir les finances entre les différentes charges et de régler tous les fournisseurs. Il est chargé dans certains cas de gérer le budget et de le présenter de manière récurrente à l’assemblée de tous les copropriétaires. En bref, il est chargé de gérer toutes les ressources financières qui interviennent dans la gestion de la copropriété.

Fin de mission du syndic et passation

Une fois la mission du syndic arrive à son terme et que son mandat n’est pas reconduit par les membres de la copropriété, ce dernier doit attendre le vote du nouveau syndic avant d’effectuer la passation. Il doit aussi organiser une nouvelle assemblée générale tout en informant à l’avance du contenu de l’assemblée. Les copropriétaires devront effectuer un nouveau vote en faveur de l’ancien syndic ou en élisant un nouveau syndic et un nouvel adjoint. Une fois le nouveau syndic voté, le syndic sortant à un délai de 15 jours pour remettre tous les documents afférant à la gestion de la copropriété.

Les documents à remettre concernent la situation de la trésorerie (en cas de tenue de caisse), les registres de syndicats ainsi que tous les documents et archives permettant de gérer les parties communes de la copropriété. En cas de litiges entre le syndic sortant et le syndic entrant, ce dernier peut saisir le tribunal de première instance pour régler les litiges.

Mission du syndic pour la gestion des coopératives et des associations d’habitat

Toute l’organisation précitée s’applique aussi bien aux coopératives qu’aux associations. Toutefois, selon l’article 47, les associations d’habitat et les coopératives sont dans l’obligation d’élaborer un règlement de copropriété. Et, dans le cas où la coopérative est dissoute, il est recommandé de former un syndicat avec les membres de la coopérative ou de l’association dissoute. Ce nouveau syndicat devra gérer toutes les parties communes.