Responsabilité civile du syndic en droit marocain


Le Syndic n’a pas que des responsabilités en termes d’organisation et de gestion des espaces communs. Au contraire, il a aussi une responsabilité civile qu’il doit assumer. Selon la loi n° 18-00 et conformément au Dahir du 12 aout 1913 formant code des obligations et contrats, voici tout ce qu’il faut savoir sur la responsabilité civile du Syndic.

Choix entre la responsabilité civile et la responsabilité pénale

Durant le mandat du syndic, il peut arriver qu’il commette des fautes. Dans ce cas, il a le choix d’engager soit sa responsabilité civile ou sa responsabilité pénale selon les cas. Toutefois, ses responsabilités peuvent relever de son contrat durant tout son mandat. Il faut également savoir que le syndic engage le syndicat de tous les copropriétaires en cas de faute et devra répondre de ses actes en cas de dommage.

Responsabilité contractuelle

En tant que mandataire du syndicat, le syndic doit répondre de tous ses actes ainsi que de ses fautes commises lors de l’exercice de son mandat. Nous rappelons que le statut du syndic n’influe pas sur sa responsabilité contractuelle. En effet, le syndic peut être un professionnel qui a un contrat et qui est reconnu légalement. Il peut aussi être un bénévole à qui les copropriétaires ont accordé leur confiance pour la gestion des biens de copropriétés communs. Dans ces deux cas, le syndic est tenu responsable de toutes fautes et peut, selon le contrat, être accusé d’une responsabilité aggravée s’il a un statut de salarié (Article 904).

Comme indiqué dans la loi, le syndic a la lourde responsabilité d’être diligent et attentif lors de l’exercice de ses fonctions. Ainsi, en cas d’inexécution des instructions reçue durant les assemblées générales ou en cas d’omission des tâches basiques liées à sa fonction, ce dernier devra répondre de tous dommages occasionnés par sa négligence volontaire.

Ainsi, en cas de force majeure, il est recommandé au syndic d’en informer au plus vite son adjoint ou les membres du syndicat qui pourront se réunir pour trouver une solution alternative. De nouvelles instructions devront lui être communiquées par la suite. Vu sous cet angle, on comprend que la responsabilité du syndic envers le syndicat est plutôt contractuelle et ne peut être appliquée qu’en cas de négligence, d’omission ou d’erreurs.

Bon à savoir

Dans le cas où le mandat est salarié ou s’il exerce ses fonctions au profit d’une personne morale tel qu’un syndicat des copropriétaires, la responsabilité du syndic est encore plus rigoureuse (Article 904 du D.O.C).

Fautes commises par le syndic pouvant faire appel à sa responsabilité civile

Les fautes qui peuvent engager la responsabilité civile du syndic sont diverses. Elles peuvent être d’ordre de la gestion au quotidien, de l’administration générale, de l’ordre des travaux d’entretien, et de l’ordre de l’assurance.

Administration générale et gestion : il s’agit pour le syndic de donner un pouvoir à un copropriétaire sans l’autorisation des autres membres de l’assemblée générale. Le syndic peut aussi négliger le respect du règlement des parties communes et de la copropriété ou refuser de rendre compte de sa gestion aux autres membres de la copropriété. Une faute liée à sa gestion peut aussi être de négliger de convoquer l’assemblée générale ou d’omettre de notifier les résultats des différentes assemblées générales.

Un autre acte considéré comme faute est le désordre au niveau de la comptabilité du syndic ou le manque de mesure de sécurité prise au niveau des équipements collectifs tels que les ascenseurs ou les escaliers. Dans le cas où le syndic refuse de porter une action en justice contre un copropriétaire qui sème le trouble, cela peut être considéré comme une faute grave.

Enfin, en cas de manque de diligence en ce qui concerne le recouvrement des charges que les copropriétaires doivent payer, cela peut aussi être considéré comme une faute selon la loi.

Travaux d‘entretien : le syndic peut engager sa responsabilité civile s’il ne prend pas la peine de surveiller les travaux entrepris dans les espaces communs. À ce propos, les copropriétaires doivent l’informer de tous travaux qui vont se faire afin qu’il en informe ou qu’il le valide avec les autres membres de la copropriété en cas de besoin.

Une autre faute pouvant serait d’embaucher un concierge qui n’assume pas ses responsabilités ou de traiter avec une entreprise ou un entrepreneur incompétent pour l’entretien des espaces communs ou la réparation des accessoires communs.

Assurance : le syndic peut aussi omettre de souscrire à une police d’assurance ou négliger de déclarer un sinistre dans les délais impartis. Dans ce cas, si le sinistré ne peut plus être pris en charge par l’assurance à cause de la négligence du syndic, ce dernier devra répondre de ses actes. Il faut noter aussi que pour souscrire à une police d’assurance, le syndic doit prendre la peine d’évaluer à juste valeur tous les espaces et biens communs afin de souscrire à une Police d’assurance qui a une valeur suffisante.

De même, le syndic a le devoir de souscrire au nom du syndicat une assurance responsabilité civile afin de garantir la sécurité en cas d’accident dans les parkings, ou les ascenseurs.

Engager une procédure contre le syndic

En cas de faute commise par le syndic, un copropriétaire peut engager une procédure contre le syndic. Toutefois, il faut avoir tous les éléments nécessaires pour prouver la faute commise par le syndic et le préjudice personnel que cette faute a occasionnée. En général, ce genre de procédure est lancé contre le syndic en cas de fraude, ce qui permet de faire accorder le quitus au niveau de l’assemblée générale de copropriété.

Bon à savoir

Le syndic a aussi le devoir de rendre compte de sa gestion en présentant un compte détaillé de toutes les dépenses ainsi que les justifications des différentes affaires qui lui sont soumises. Le syndic doit rendre compte de sa gestion au syndicat, peu importe qu’il soit salarié ou non. (Article 908 du D.O.C). De même, à la fin de chaque mandat, il devra faire une passation au nouveau syndic avec tous les documents et tous les rapports clairs sur sa gestion de la copropriété.