La loi VEFA au Maroc : tout ce qu’il faut savoir


La loi VEFA a été adoptée en Mai 2015 et concerne la vente d’immeubles en état futur d’achèvement. C’est un ensemble de textes de loi qui sert à harmoniser toutes les interactions en ce qui concerne la vente et l’achat sur plan des biens immobiliers, que ce soit des biens destinés à des activités commerciales ou des biens immobiliers à usage d’habitation. Quels sont les avantages de cette loi et les nouveautés apportées depuis son adoption ? Cet article vous donne plus de détail sur la loi VEFA.

Cause de l’adoption de la loi VEFA

La loi VEFA, comme toutes les autres lois régissant le secteur de l’immobilier a été adoptée pour éviter les dérives en matière de vente et d’achat. Il faut reconnaitre que le Maroc a connu depuis peu une demande croissante des biens sur le marché immobilier. Cette forte croissance a poussé les acquéreurs à se tourner vers le secteur de l’achat sur plan afin de bénéficier de tarif préférentiel. Ainsi, les autorités marocaines, à travers la chambre de commerce des représentants, ont trouvé bon de mettre en place la loi n° 12-107 qui concerne la Vente d’immeuble en Etat Futur d’Achèvement (VEFA). Cette nouvelle loi est venue renforcer la loi 44-00 qui régissait le domaine, mais dont les différentes clauses n’étaient pas toujours respectées par les promoteurs immobiliers.

Nouvelles clauses et nouveaux changements apportés par la loi VEFA

Selon l’article 618-1 de la loi n°44-00, les règles de la VEFA doivent être respectées une fois qu’une convention a été signée entre un vendeur qui s’engage sur la construction d’un immeuble sur une période donnée et un acheteur qui prend l’engagement de payer au fur et à mesure des travaux. Pour que le principe de VEFA soit respecté, il faut l’existence d’un contrat écrit et signé entre les deux parties. Nous rappelons que ce type de contrat doit obligatoirement être signé en la présence d’un notaire ou d’un avocat agrée auprès de la Cour de cassation. Seuls ces professionnels ont été nominés par le Ministère de la Justice pour valider le contrat.

Pour que le contrat soit valide, il doit contenir toutes les informations sur l’identité des parties qui s’engagent, l’adresse des domiciles, l’adresse de la propriété concernée ainsi qu’un descriptif de l’état, le prix de vente du bien et les modalités de paiement. Il faut aussi préciser le numéro du titre mère de la propriété, la date et le numéro du permis de construire et les délais de livraison. Le contrat doit également mentionner les différentes références de la caution de récupération de l’acompte que l’acheteur aura versé, si les clauses du contrat viennent à ne pas être respectées. Attention à ne pas oublier la police d’assurance à faire apparaitre aussi sur le contrat.

Important

Pour être sûr que le contrat ne sera pas changé par la suite, le promoteur du bien est dans l’obligation de présenter les plans de la propriété qui doivent impérativement avoir la mention « Ne varietur », qui indique que les plans ne changeront pas tout au long de la construction. Le promoteur doit également présenter une copie de la garantie bancaire ainsi qu’une copie du cahier des charges.

Il existe aussi le contrat de réservation qui se différencie du contrat précité en ce sens que l’acheteur a le droit de se rétracter dans un délai n’excédant pas 1 mois une fois que les signatures ont été apposées sur le contrat. Dans le cas où l’acheteur se rétracte, ce dernier doit recevoir tout son acompte durant les 7 jours qui vont suivre sa rétraction.

Autres particularités du contrat de réservation

Pour rédiger un contrat de réservation, le promoteur doit d’abord attendre d’obtenir le permis de construire. Une autre particularité est que ce contrat est signé pour une période n’excédant pas 6 mois. Passé ce délai, un contrat préliminaire de vente doit être signé. Le contrat de réservation doit comporter toutes les informations comme sur un contrat de vente à l’exception de la clause qui concerne la garantie. Toutefois, une fois que la période de validité est passée, le nouveau contrat devra contenir toutes les clauses comme cité ci-dessus.

Que ce soit lors d’un contrat de vente ou d’un contrat de réservation, le promoteur a toujours l’obligation de respecter tous les plans d’architecture ainsi que toutes les clauses qui sont sur le cahier des charges (délais, qualité de construction, etc). Il faut aussi savoir que le promoteur a un délai légal de 6 mois en plus pour achever les travaux de construction, si son délai contractuel est terminé. Toutefois, pour activer cette prolongation des travaux, le vendeur a le devoir d’en informer l’acheteur 1 mois avant la fin de l’échéance prévue dans le contrat.

Résiliation du contrat

La résiliation du contrat ne peut se faire que lorsque les deux parties ont rédigé un contrat de réservation ou un contrat préliminaire. La résiliation peut se faire soit par l’acheteur ou par le promoteur du bien. Toutefois, il faut rappeler que si la résiliation du contrat se fait par l’acheteur à cause d’un manque de respect des délais de livraison, le promoteur devra accepter la résiliation sans que l’acheteur n’ait à verser aucune somme compensatrice. Dans le cas où le promoteur souhaite prolonger le contrat, il devra verser à l’acheteur une indemnité du montant payé jusqu’à ce qu’il obtienne un permis d’habitation.

Enfin, nous pouvons dire que la loi VEFA a été revue pour protéger les acheteurs de tout abus de la part des promoteurs immobiliers. En effet, la signature d’un contrat préliminaire doit se faire si le promoteur présente une caution ou une assurance qui pourrait couvrir l’acheteur en cas de non-respect de clauses. Toutefois, il ne faut pas oublier que cette garantie perd de son efficacité une fois qu’un contrat définitif est établi entre le promoteur et l’acquéreur.

Nous rappelons que l’achat sur plan doit être suivi de près par les deux parties, même si un contrat a été signé. Ainsi, toutes les parties pourront vérifier que les conditions sont respectées et pourront agir ou se rétracter en cas de besoin le cas échéant, ce qui faciliterait la fluidité entre les transactions immobilières.