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Une coopérative est un groupement de personnes (Morales ou physiques) qui se mettent ensemble afin de faire valoir un intérêt commun. Dans le cas des coopératives d’habitations, les personnes s’associent dans le but de faciliter l’accès à la propriété à tous les membres de la coopérative. La coopérative d’habitation est généralement composée de différente entreprise privée à but non lucratif et les gestionnaires sont les membres résidents. Ils gèrent leurs affaires de sorte à permettre à tous les membres d’obtenir un milieu de vie sain et sécurisé. Comment se forme une coopérative d’habitation au Maroc et quels en sont les avantages selon la loi ?
Constitution des coopératives d’habitations
Étape 1 : la constitution de la coopérative commence par l’organisation d’une assemblée constitutive qui devra réunir tous les membres fondateurs et tous les représentants. L’information concernant l’assemblée doit parvenir au représentant de l’autorité gouvernementale chargé de l’habitat dans un délai de 15 jours au moins avant la tenue de l’assemblée. Il faut de même en informer le représentant de l’autorité gouvernementale chargé des finances ainsi que le représentant de l’office du développement de la coopération.
Pourquoi informer tous ces représentants ? Tout simplement parce que ces derniers doivent assister à l’assemblée constitutive à titre consultatif.
C’est durant l’assemblée constitutive que la décision de création de la coopérative sera prise par la majorité. Nous rappelons que les représentants du gouvernement ne font pas partie des votes pour la décision de création de la coopérative.
Étape 2 : une fois la décision de création de la coopérative prise, une demande de constitution doit être adressée aux services de l’autorité gouvernementale chargée de l’habitat dans un délai de 1 mois après la tenue de l’assemblée constitutive.
Les membres du bureau devront prévoir le certificat négatif (à récupérer auprès de l’office du développement de la coopération), les statuts de la coopérative, le procès-verbal des délibérations de l’assemblée constitutive, les pièces d’identité des membres ainsi que la liste de tous les souscripteurs. Si un capital a été libéré, il faut également rajouter à la demande de création le certificat de dépôt du capital délivré par la banque (un capital supérieur ou égal à 25 000 dhs).
Tous les membres de la coopérative devront aussi rajouter un certificat de non-propriété ainsi que l’étude complète de l’efficacité de projet qui a poussé à la création de la coopérative, que ce soit sur le plan technique ou financier.
Étape 3 : une fois le dossier d’ouverture déposé, la constitution de la coopérative ne devient officielle que lorsqu’une publicité est faite au niveau du Bulletin officiel. À partir de cette publication, la coopérative peut commencer à exercer de manière légale.
Étape 4 : une fois la publication au Bulletin officiel effectuée, les membres du bureau de la coopérative ont un délai de 30 jours pour déposer auprès du greffe du tribunal de 1ère instance le procès-verbal des délibérations de l’assemblée constitutive, les statuts de la coopérative, la copie de la décision d’autorisation qui a été publiée au bulletin officiel ainsi que la liste des membres de bureau, du Président et du commissaire aux comptes.
Bon à savoir
Une fois que la coopérative a été créée, un membre de la coopérative ne peut pas être membre d’une autre coopérative d’habitation. En plus, une personne ayant déjà une propriété à son nom ne peut pas intégrer une coopérative qui se trouve dans le même ressort territorial que sa propriété.
Il est bon de savoir aussi que les coopératives d’habitation ont été rendues plus accessibles au Maroc grâce à la nouvelle loi mise en vigueur. En effet, celle-ci permet un minimum de 5 personnes pour la création de la coopérative.
Particularité de la coopérative d’habitation
Pour qu’une coopérative soit reconnue comme coopérative d’habitation, il faut que la coopération ait pour activité principale la construction d’immeubles collectifs ou individuels. Ces biens immobiliers doivent être destinés à l’habitation des membres de la coopérative ainsi que tous les autres adhérents qui rejoindront la coopérative par la suite. En effet, l’achat des biens immobiliers en coopérative permet aux adhérents d’avoir une baisse du coût de la production, ce qui est avantageux pour les adhérents.
Lors de la gestion de la coopérative d’habitation, la loi exige la désignation d’un auditeur en ce qui concerne les coopératives d’habitation. Cet auditeur est désigné pour contrôler toute la gestion de sorte à éviter toute forme de détournements de fonds et d’arnaques.
Il faut aussi noter que dans le cas des coopératives d’habitation, il est important de faire un rapport à la fin de toutes les assemblées générales afin de valider les délibérations et les décisions qui sont prises lors de l’assemblée générale. Une autre particularité est que les différentes parts des adhérents sont réglementées lors des transmissions ou des valorisations. Cela est encore plus important quand il s’agit des coopératives d’habitations.
Avantages fiscaux pour les coopératives d’habitation
Selon l’article 7-I du CGI, les coopératives d’habitation peuvent bénéficier d’une exonération de l’IS si les adhérents ne sont pas déjà soumis à l’IR au titre des revenus fonciers. Ils ne doivent pas non plus être inscrits à la taxe de services communaux ou à la taxe d’habitation. Les coopératives peuvent aussi être exonérées si la superficie du logement affecté à l’habitation principale n’est pas supérieure à 300 m².
Toutefois, selon ce nouveau projet de loi, la liste des adhérents doit être mise à jour et une copie doit être adressée à l’administration fiscale par les dirigeants de la coopérative d’habitation 15 jours après l’approbation de la liste par les membres de l’assemblée.
Objectif principal du projet de loi n° 32.13
L’un des premiers objectifs de cette loi est d’alléger les procédures de constitution des coopératives d’habitations. Ainsi, le nombre requis des membres a été réduit (article 4) et les coopératives d’habitation ont été mises désormais sous la tutelle du ministère de l’habitat, ce qui facilite la reconnaissance et les interactions. La loi protège aussi tous les adhérents des coopératives contre les abus et les coopératives d’habitation peuvent désormais acquérir des biens immobiliers immatriculés.