Contrat de bail au Maroc : tout ce qu’il faut savoir


Un contrat de bail est un document sur lequel un bailleur donne droit d’utilisation à un locataire sur une période déterminée et moyennant un montant à verser comme loyer de manière mensuelle ou trimestrielle. Que ce soit pour les biens à usage commercial ou pour les biens à usage domestique, le contrat de bail doit être rédigé entre les deux parties et fait foi de preuve en cas de litiges. Au Maroc, un ensemble de texte de loi a été mis en place afin de réglementer le droit au bail ainsi que les clauses qui doivent figurer sur le contrat.

Différents types de contrat de bail au Maroc

Un contrat de bail peut être signé entre un propriétaire et une personne physique locataire qui s’engage à utiliser le local à but commercial ou domestique. Si c’est pour une activité commerciale, les deux parties doivent se tourner vers le bail commercial qui présente des clauses particulières selon l’activité à exercer. Il existe aussi le contrat de bail pour les locaux à usage professionnel. Ce type de contrat est généralement signé entre un locataire et une entreprise, donc une personne morale, qui s’engage à utiliser un immeuble ou une partie de l’immeuble pour effectuer son activité professionnelle.

Gestion et organisation des contrats de bail

Au Maroc, la loi 67-12 a été adoptée pour organiser à la fois la gestion des contrats de bail pour usage d’habitation ainsi que le bail de locaux pour usage professionnel. Les champs d’application de la loi s’appliquent aussi pour toutes les pièces annexes et les dépendances des locaux, que ce soit les cours, les jardins, les caves et les garages. Il faut aussi noter que le contrat de bail à usage domestique ou professionnel peut être rédigé si le local est meublé ou s’il est totalement vide.

Mentions obligatoires pour rendre valide un contrat de bail

Pour qu’un contrat soit valide, il est impératif de faire apparaitre certaines mentions au risque qu’il soit invalide. La première exigence est que le contrat ne peut se faire sous la forme orale, et doit être obligatoirement écrit en inscrivant la durée du bail ainsi que les modalités de renouvellement du bail (de manière tacite ou s’il faut rédiger un nouveau contrat à chaque fin de bail).

Durant la rédaction du contrat de bail, il faut s’assurer de faire apparaitre l’identité complète du bailleur ainsi que du locataire (nom, prénom, numéro de la pièce d’identité). Il est aussi important de faire apparaitre la profession du bailleur ainsi que celle du nouveau locataire. Si le bail est conçu pour un usage professionnel, il est primordial de faire apparaitre le domicile des deux parties. Mais si le local est mis en location pour un usage d’habitation, pas besoin de faire apparaitre l’adresse du locataire, puisque ce dernier aura désormais la nouvelle adresse du local pour lequel le contrat est rédigé.

Nous rappelons que si le contrat de bail est signé par l’entremise d’une agence de location, il est aussi important de rajouter au contrat toutes les informations au sujet de l’agence ou de son représentant légal. Dans le cas où le bailleur est une personne morale, le contrat doit indiquer la désignation complète ainsi que le siège social de l’entreprise. Il y va de même si le locataire est une personne morale.

Le contrat doit aussi indiquer toutes les installations qui ont été conçues et qui sont soumises au présent bail ainsi que les dépendances et l’usage qui doit se faire dans les locaux. Le montant du loyer doit également être mentionné ainsi que les modalités de paiement convenu entre les deux parties, sans oublier le montant de l’acompte versé au propriétaire comme caution par le nouveau locataire. Il faut aussi préciser tous les frais locatifs qui seront à charge du preneur (syndic, factures, etc) ainsi que le mode de résiliation du contrat par l’une ou l’autre partie.

Bon à savoir

Au Maroc, le préavis de résiliation de contrat est généralement de deux mois. Toutefois, il faut que les deux parties s’entendent sur ce principe avant la signature du contrat.

Le droit au bail réglementé au Maroc

Les différents rapports contractuels entre les bailleurs et les locataires sont organisés et réglementés par le Dahir n° 1-13-111 du 15 Mouharram 1435 (19 novembre 2013) portant promulgation de la loi n° 67-12. Les contrats sont soumis à cette loi que ce soit en cas d’un contrat pour usage commercial ou un contrat pour usage professionnel.

La loi a pour objectif de protéger les propriétaires contre tous les abus des locataires et leur propose des garanties juridiques afin de continuer à préserver au mieux leurs biens une fois mis en location. Elle est une base de gestion de conflits entre bailleur et locataire et comprend tous les procédés des actes de locations ainsi que les procédés à suivre pour la réparation des biens loués.

Obligations du bailleur avant la mise en location

Tout bailleur qui prévoit mettre en location un local doit s’assurer que ce local présente les dispositions nécessaires en ce qui concerne la sécurité et toutes les commodités sanitaires. Le local doit aussi avoir un système d’aération et d’assainissement acceptables. En cas de grands travaux permettant une utilisation décente du local, le bailleur a le devoir d’intervenir. Si le bailleur donne l’autorisation au preneur d’effectuer tous les travaux, il doit prévoir un remboursement des frais déboursés, ce qui peut être déduit du loyer, avec accord du bailleur.

Obligations du locataire une fois le contrat signé par les deux parties

Le locataire de son côté doit se soumettre à toutes les clauses du contrat et payer le loyer dans le délai imparti. Il doit également utiliser le local uniquement pour l’usage dont il s’est entendu avec le bailleur et devra en assumer toutes les altérations qui relèvent de sa présence (salissure des murs, porte endommagée, etc.) En revanche, il n’est pas tenu d’assumer les vices de construction ou toute autre grosse réparation qui devait se faire par le bailleur.

Le locataire a aussi le devoir d’avoir l’accord du bailleur pour toute modification du local durant sa période de bail afin de ne pas avoir à rétablir l’état initial du local lors du départ sous demande du propriétaire. De même, si le locataire n’a pas obtenu d’accord, le bailleur peut conserver les modifications sans pour autant que le locataire ne réclame un quelconque remboursement des frais engagés lors des travaux. Enfin, à la fin du bail, le locataire doit rendre le local au bailleur conformément aux dispositions des clauses du contrat.