Le compromis de vente au Maroc : tout ce qu’il faut savoir


Lorsqu’on se décide à devenir propriétaire d’une maison ou d’un appartement, le processus d’acquisition du bien se fait en deux temps. Il y a le moment de la signature du compromis de vente et le moment de la signature de l’acte de vente définitif. Pour aboutir à une signature de vente complète avec tous les éléments pris en compte, il faut que le compromis de vente prenne en considération toutes les conditions de vente y compris les conditions suspensives. Cet article vous fait le point sur ce que doit contenir votre compromis de vente si vous décidez de devenir propriétaire au Maroc.

Qu’est-ce qu’un compromis de vente ?

Pour faire simple, un compromis de vente est une sorte d’engagement que le vendeur prend face à un potentiel acquéreur de bien immobilier. Pour que le compromis de vente soit valide, il doit contenir différentes informations ainsi que les différentes conditions de vente telles que le prix, ou les termes de vente qui ont été conclus entre le propriétaire et l’acquéreur. Au Maroc, le compromis de vente peut être considéré comme une vente à moins qu’il y ait une raison (indépendante de leur volonté) qui vient mettre un terme au processus de vente. Ce peut être par exemple le refus de prêt de la banque ou la préemption de la commune. En plus, il faut noter qu’il est aussi important de finaliser l’acte de vente chez un notaire après quelques mois (en général 2 ou 3 mois).

Bon à savoir

Le compromis de vente est différent de la promesse de vente unilatérale. En effet, la promesse de vente est aussi une sorte de contrat par lequel le vendeur s’engage à réserver un bien à une tierce personne pendant un délai déterminé. Ce délai est connu sous le nom de délai d’option. La promesse unilatérale doit aussi contenir le bien à vendre.

Les conditions suspensives lors d’un compromis de vente

Pour qu’un compromis de vente aboutisse à une vente définitive, il faut que certaines conditions se réalisent à tout prix. Ce sont des conditions qui ne dépendent en aucun cas des deux parties concernées. Il faut ainsi prendre en compte toutes ces conditions suspensives et s’assurer que celles-ci ont été réalisées avant de finaliser la signature de l’acte d’achat. Si l’une des conditions ne se réalise pas, le compromis de vente peut être annulé et le vendeur devra reverser l’acompte au potentiel acquéreur.

En général, il existe différentes conditions suspensives qui peuvent surgir en fonction du bien à acheter : maison, appartement, terrain de construction, etc. Toutefois, les conditions suspensives que l’on retrouve le plus souvent sont l’obtention d’un état hypothécaire du vendeur, l’absence de préemption du locataire qui occupe le bien ou de la commune de laquelle dépend le bien, la réalisation d’une vente immobilière permettant de finaliser l’acquisition en cours, l’absence de contrainte empêchant d’utiliser le bien ou encore l’obtention d’un prêt immobilier par l’acheteur.

Nous rappelons que parmi cette liste de conditions suspensive, celle concernant le prêt immobilier est obligatoire dans les transactions au sujet des biens immobiliers. En cas de refus de la banque, le processus d’achat peut s’arrêter.

Combien de temps dure le compromis de vente une fois signé ?

Il est important de définir la durée du compromis de vente afin de donner le temps à toutes les parties concernées de faire les recherches et d’obtenir les accords des établissements bancaires. Au Maroc, le délai peut être de 30 jours minimum. Toutefois, le potentiel client et le vendeur peuvent s’entendre pour décider d’un délai de 60 ou 90 jours. En effet, le délai de réponse des établissements bancaire peut être long en ce qui concerne les prêts immobiliers. De même, le notaire a également besoin de temps pour effectuer toutes les vérifications auprès des autorités compétentes telles que les services des impôts ou encore les services de banques. De même, le notaire a besoin de temps afin de terminer toutes les démarches administratives relatives à la vente définitive.

À quel prix peut-on signer un compromis de vente au Maroc ?

La signature d’un compromis de vente lors de l’acquisition d’un bien ne coute absolument rien. Toutefois, si le potentiel acquéreur négocie pour avoir un délai long, il se peut que le promoteur immobilier réclame un gage pour s’assurer que la vente définitive aura bel et bien lieu ou pour s’assurer de l’engagement du potentiel client. Le montant du gage peut varier entre 5 et 10% du montant total et devra être versé par l’acquéreur.

Il faut noter par contre que le notaire de son côté ne reçoit aucun paiement lors de la signature du compromis de vente. Il ne reçoit son paiement que lorsque la signature définitive est finalisée.

Comment réussir la signature d’un compromis de vente au Maroc ?

La signature du compromis de vente se fait au moment où l’acquéreur et le vendeur sont d’accord sur le prix et le bien. Avant la signature, il est important de bien se préparer en prenant rendez-vous chez un notaire. Le notaire en charge devra alors étudier toutes les clauses et les conditions du contrat et de réunir tous les documents à annexer au compromis en cas de vente définitive. Même si certaines personnes acceptent au Maroc de signer le compromis de vente « sous seing privé », c’est-à-dire entre les particuliers, nous recommandons vivement de le faire devant un notaire. En effet, avoir le regard d’une partie impartiale tel qu’un notaire est sécurisant pour le vendeur et pour l’acheteur.

Importance du notaire lors de la signature du compromis de vente

Signer un compromis de vente en présence d’un notaire permet de profiter de l’expertise de ce dernier sur le plan juridique et sur le plan immobilier. De même, puisque le notaire est expert dans ce domaine, on peut être sûr de suivre une procédure conforme à la loi, ce qui peut clarifier et faciliter tous les contours des transactions futurs.

Le vendeur peut de son côté proposer son notaire, et l’acquéreur peut également faire appel au sien. Dans le cas où les deux parties proposent des notaires, ces derniers travailleront ensemble, chacun représentant les intérêts de son client et les frais d’enregistrement sont divisés en deux à parts égales.