Le bail commercial en droit marocain


Un bail commercial est lorsqu’on dédit un local à des fins commerciales en signant un contrat entre le propriétaire du local commercial et le locataire. Un local peut-être donné à une personne morale, un commerçant, une personne physique ou un artisan. Toujours est-il que le propriétaire doit respecter certaines conditions avant d’affecter son local à une activité commerciale ou artisanale en tant que lieu de vente, entrepôt ou bureau.

Au Maroc, tout local doit faire l’objet d’une déclaration avant d’être affecté à une activité commerciale. Ainsi, un appartement ne peut pas du jour au lendemain être transformé en local pour des activités commerciales ou artisanales. Plus encore, en fonction de l’activité qui sera exercée (café, restaurant, pâtisserie, pressing, etc), le local doit disposer d’un agencement spécial conforme à ce qui est prévu par la loi. Comment faire la déclaration du bail commercial et qu’elles sont les dispositions à respecter ?

Conditions particulières avant de signer un bail commercial

Avant qu’un propriétaire de local ne procède à la location de son local à un tiers, ce dernier doit impérativement déclarer le local en tant que local commercial auprès de la commune. Dans le cas où ce local avait été utilisé pour une autre activité et que le propriétaire décide désormais de le louer à des fins commerciales, ce dernier devra faire, auprès de la commune, un changement d’affectation.

Les règles à respecter lors de l’établissement d’un contrat de bail

Avant d’analyser tout ce qui doit contenir un contrat de bail commercial, il est important de savoir que le contrat est désormais obligatoire par écrit. Depuis le 11 février 2017, la loi 49-16 relative aux baux (immeuble et locaux commerciaux) a été mise en application, imposant des traces écrites de tout contrat de bail commercial. De même, les propriétaires sont désormais dans l’obligation d’établir aussi un état descriptif des lieux avant de mettre en location leur local.

Selon le droit marocain, la rédaction du contrat de bail, doit inclure des clauses sur l’objet du contrat, la durée du contrat, le loyer, le dépôt de garantie, la dénonciation du bail ainsi qu’une clause résolutoire. Analysons en détail ce que vaut chaque point.

L’objet du contrat : il est impératif de mentionner sur le contrat les activités qui peuvent s’exercer dans le local. Si les personnes contractantes prévoient un contrat « tous commerces », cela signifie que le nouveau locataire pourra exercer différentes activités dans son local sans avoir à avertir à chaque fois le propriétaire des changements.

La durée : le droit marocain exige que tous les baux commerciaux soient établis pour une durée déterminée, tout en n’excédant pas une période de 10 ans.

Le loyer : le contrat doit mentionner le prix du loyer tel que fixé par le propriétaire. Il est à noter que la loi marocaine donne le droit au propriétaire d’augmenter le loyer chaque trois ans. Cette révision du loyer doit cependant être indexée sur l’indice de cout de construction. Il faut aussi y ajouter le mode de paiement ainsi que la périodicité de versement (semestriel, trimestriel ou mensuel).

Le dépôt de garantie : c’est un montant fixe (un ou plusieurs mois de loyer) qui est versé au propriétaire du local comme gage de la bonne tenu des lieux par le nouveau locataire. Ainsi, en cas de départ de ce dernier, le bailleur pourra se servir de cette caution pour réparer les éventuels dégâts causés par le locataire. Cette caution peut aussi être remise au locataire à la fin du contrat de bail si ce dernier est en règle avec le paiement de ses loyers et s’il n’y a aucune réparation à effectuer.

La dénonciation du bail : si le propriétaire du local veut mettre un terme au contrat avant la fin de l’échéance, il est tenu d’en informer le locataire comme précisé sur le contrat. Le bailleur doit fournir les raisons valables en accordant au locataire un délai de trois mois si le local va être utilisé (par le propriétaire) à des fins personnelles ou pour surélévation, ou un délai de 15 jours en cas de non-paiement des loyers. Le mode de dénonciation du bail doit être stipulé dans le contrat afin que les contractants sachent sur quelle base fonctionner en cas de litiges.

La clause résolutoire : le contrat de bail peut aussi avoir une clause qui stipule une mise en demeure par le propriétaire en cas de non-paiement du loyer par le locataire après trois mois. Un délai de 15 jours doit être observé, et si le locataire ne réagit pas à la mise en demeure, le bailleur a le droit de s’adresser au juge. Ce dernier constatera et déclarera la rupture du contrat, ce qui permettra au bailleur de récupérer ses locaux.

Contrat de bail commercial et reprise des lieux par le propriétaire

Dans le cas où le locataire n’arrive plus à payer son loyer sur une période de 6 mois, le bailleur a le droit de déposer une demande d’ouverture des portes auprès du président du tribunal de commerce. Cette demande lui donne le droit de récupérer son local après 6 mois d’impayés. Toutefois, si le locataire se manifeste avant que le délai de 6 mois ne soit expiré, le président du tribunal peut lui accorder un délai pour la régularisation de sa situation.

Bail commercial et changement de destination ou d’activité

Le locataire est emmené à faire évoluer ses activités, ce qui peut entrainer une modification de l’activité qui aura été mentionnée sur le bail. Le locataire a le droit d’étendre ses activités, mais il doit en informer le propriétaire. Plus encore, il ne faut pas que les nouvelles activités soient totalement incompatibles avec les spécificités des locaux. Au contraire, l’extension de l’activité doit correspondre à toutes les activités pouvant être rattachées à l’activité principale sans porter atteinte à la sécurité. En cas de désaccord et de litiges entre le locataire et son bailleur sur l’extension de l’activité, le problème peut être mené devant un tribunal de justice pour trancher.

Cession du bail commercial

Une fois que le contrat de bail a été signé entre les contractants, il peut être cédé par le locataire sans accord du propriétaire. Toutefois, il est important de l’en informer, car ce dernier a aussi un droit de préemption qu’il peut toujours exercer dans un délai de 30 jours en versant la même somme que le nouveau locataire aura à verser.

NB : le droit de préemption est tout simplement un droit accordé au propriétaire qui lui confère l’acquisition de son bien en priorité (dans le cas où le contrat de bail n’est pas encore arrivé à terme).